Heizungstausch für Vermieter 2026: Modernisierungsumlage, gedeckelte Umlage bei Förderung und GEG-Pflichten
Als Vermieterin oder Vermieter tragen Sie beim Heizungstausch eine doppelte Last: Sie investieren, dürfen die Kosten aber nur begrenzt auf die Miete umlegen – und ab 2026 wirken gleich mehrere Regelwerke zusammen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, welche Heizung überhaupt noch eingebaut werden darf. Das Mietrecht mit dem neuen §559e BGB regelt, wie viel Miete Sie nach einer geförderten Heizung erhöhen dürfen. Und die CO₂-Kostenaufteilung belastet je nach Gebäudezustand vor allem Sie als Eigentümer. Dieser Ratgeber ordnet die Zahlen für 2026 nüchtern ein und zeigt, wo sich die Investition rechnet – ohne Rechtsberatung zu ersetzen. Die konkrete Fördersumme für Ihr Objekt ermitteln Sie am schnellsten über den kostenlosen Förder-Check von Check Erneuerbar.
Die drei Regelwerke, die 2026 gleichzeitig auf Sie wirken
Ein Heizungstausch im vermieteten Objekt ist kein rein technisches Projekt, sondern ein Zusammenspiel aus drei Rechtsbereichen, die Sie getrennt betrachten müssen.
Erstens das Ordnungsrecht: Das GEG legt fest, dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Wann diese Pflicht für ein bestehendes Gebäude greift, hängt an der kommunalen Wärmeplanung – in Großstädten über 100.000 Einwohner wird sie zum 1. November 2026 verbindlich, in kleineren Kommunen erst zum 30. Juni 2028.
Zweitens das Förderrecht: Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und das KfW-Programm 458 bekommen Sie einen Zuschuss auf die Investitionskosten. Für vermietete Wohnungen gelten dabei andere Fördersätze als für selbstgenutzte – das ist die häufigste Fehlkalkulation von Vermietern.
Drittens das Mietrecht: §559 BGB (allgemeine Modernisierungsumlage) und der neue §559e BGB (spezielle Umlage bei geförderter Heizung) bestimmen, wie viel der Investition Sie an die Mieterschaft weitergeben dürfen. Genau hier liegt der Deckel, der Ihre Rendite begrenzt. Wer diese drei Ebenen isoliert plant, verschenkt entweder Förderung oder legt zu viel Miete um und riskiert eine unwirksame Mieterhöhung.
BEG-Förderung 2026: Warum Vermieter meist bei 35 Prozent landen
Die maximale Heizungsförderung von 70 Prozent, die in Werbung und Ratgebern kursiert, erreichen Vermieter praktisch nie. Der Grund liegt im Aufbau der Boni.
Die Grundförderung von 30 Prozent steht allen offen – auch Vermietern. Dazu kommt der Effizienz-Bonus von 5 Prozent für besonders effiziente Wärmepumpen (natürliches Kältemittel oder Wärmequelle Erdreich, Wasser, Abwasser); auch dieser ist nicht an Selbstnutzung gebunden. Damit endet für vermietete Objekte die Rechnung in aller Regel bei 35 Prozent.
Die beiden dicksten Boni bleiben Ihnen verwehrt: Der Klimageschwindigkeits-Bonus (+20 Prozent für den schnellen Austausch alter fossiler Heizungen) und der Einkommens-Bonus (+30 Prozent bei zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro) setzen beide voraus, dass die Wohnung selbst bewohnt wird. In einem reinen Mietobjekt greifen sie nicht.
Wichtig ist außerdem die Staffelung der förderfähigen Höchstkosten im Mehrfamilienhaus: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Einheit. Ein Achtfamilienhaus kommt so auf 30.000 + 5 × 15.000 + 2 × 8.000 = 121.000 Euro anrechenbare Kosten. Der Antrag läuft über die KfW (Programm 458) und muss – das ist eine harte Bedingung – vor Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags gestellt werden. Wer erst beauftragt und dann fördert, verliert den Anspruch.
Modernisierungsumlage nach §559 BGB: der allgemeine Rahmen
Grundsätzlich erlaubt §559 BGB, nach einer Modernisierung 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr dauerhaft auf die Jahresmiete umzulegen. Bei einer Investition von 12.000 Euro für eine Wohnung wären das rechnerisch 960 Euro im Jahr, also 80 Euro pro Monat.
Diese Umlage ist jedoch doppelt gedeckelt. Es gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter sinkt sie auf 2 Euro. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das eine Obergrenze von 210 Euro monatlicher Erhöhung über sechs Jahre, unabhängig davon, wie teuer die Maßnahme war.
Zwei weitere Punkte sind entscheidend. Erstens müssen Sie erhaltene Fördermittel von den umlagefähigen Kosten abziehen – Sie dürfen also nicht den Bruttobetrag umlegen, den die Förderung teilweise abgedeckt hat. Zweitens sind reine Instandhaltungs- oder Reparaturkosten nicht umlagefähig; nur der modernisierende Anteil zählt. Der Austausch einer alten, aber noch funktionierenden Heizung gegen eine Wärmepumpe ist überwiegend Modernisierung, der Ersatz einer bereits defekten Anlage enthält dagegen einen erheblichen Instandhaltungsanteil, den Sie herausrechnen müssen.
Der neue §559e BGB: gedeckelte Umlage bei geförderter Heizung
Speziell für den geförderten Heizungstausch hat der Gesetzgeber mit §559e BGB einen eigenen, mieterfreundlicheren Weg geschaffen. Er gilt, wenn die neue Heizung die 65-Prozent-Anforderung des GEG erfüllt und Sie öffentliche Förderung in Anspruch genommen haben.
Die Rechenlogik unterscheidet sich in drei Punkten vom allgemeinen §559:
Erstens dürfen Sie hier 10 Prozent der Kosten pro Jahr umlegen statt der üblichen 8 Prozent – der höhere Satz gleicht die Investition schneller aus.
Zweitens müssen von den Investitionskosten zuerst die erhaltenen Fördermittel abgezogen werden, und vom verbleibenden Betrag zusätzlich pauschal 15 Prozent für ersparte künftige Instandhaltung. Erst auf diesen bereinigten Restbetrag werden die 10 Prozent angewendet.
Drittens – und das ist der eigentliche Schutzmechanismus – greift eine besondere Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren. Das ist deutlich weniger als die 3 Euro der allgemeinen Umlage. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt die maximale Erhöhung damit bei 35 Euro im Monat, egal wie hoch der bereinigte Restbetrag rechnerisch wäre.
In der Praxis heißt das: Je höher Ihre Förderquote, desto kleiner der umlagefähige Restbetrag – und die 0,50-Euro-Kappung sorgt dafür, dass die Mieterschaft nicht überproportional belastet wird. Für Sie als Vermieter verschiebt sich die Wirtschaftlichkeit dadurch von der Miet-Umlage hin zur Förderung und zu den steuerlichen Effekten.
Steuer statt §35c: Was Vermieter absetzen dürfen
Ein weit verbreiteter Irrtum: Die Steuerermäßigung nach §35c EStG – 20 Prozent der Kosten über drei Jahre verteilt, maximal 40.000 Euro – gilt ausdrücklich nicht für vermietete Immobilien. Sie ist an die ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gebunden. Wer die Wohnung vermietet, kann §35c nicht anwenden.
Das ist aber kein Nachteil, sondern eine andere Systematik. Bei vermieteten Objekten fließen die Aufwendungen für den Heizungstausch in die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein. Je nach Einordnung sind sie entweder sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen (Werbungskosten, die die Mieteinnahmen im selben Jahr mindern) oder aktivierungspflichtige Herstellungskosten, die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab – ob es sich um einen Ersatz (eher Erhaltungsaufwand) oder eine wesentliche Verbesserung mit Standarderhöhung handelt. Diese Unterscheidung sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären, weil sie über den Zeitpunkt der Steuerersparnis entscheidet. Wichtig für die Kalkulation: Erhaltene BEG-Zuschüsse mindern die abziehbaren beziehungsweise abschreibungsfähigen Kosten entsprechend – Sie können nicht gleichzeitig fördern und den vollen Bruttobetrag steuerlich geltend machen.
CO₂-Kostenaufteilung: der stille Kostentreiber für Vermieter
Neben Förderung und Umlage gibt es einen dritten Hebel, der oft übersehen wird und ausgerechnet die Vermieter unsanierter Gebäude trifft: die CO₂-Kostenaufteilung nach dem CO2KostAufG.
Seit 2023 wird der CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe nicht mehr allein von der Mieterschaft getragen. Ein Stufenmodell mit zehn Kategorien verteilt die Last nach dem CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Die Logik ist klar: Je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Vermieteranteil. In den schlechtesten Gebäuden (ab 52 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr) zahlen Sie als Vermieter 95 Prozent, in gut sanierten Häusern unter 12 kg tragen die Mieter die volle Abgabe.
Der CO₂-Preis steigt 2026 weiter – im Preiskorridor bewegen sich die Zertifikate zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne. Für ein energetisch schwaches Mehrfamilienhaus mit Gas- oder Ölheizung summiert sich Ihr Anteil damit zu einer laufenden, dauerhaften Belastung. Genau hier entsteht der wirtschaftliche Anreiz: Wer auf eine Heizung mit erneuerbaren Energien umsteigt, senkt den CO₂-Ausstoß, verbessert die Gebäudeeinstufung und reduziert seinen Pflichtanteil an der CO₂-Abgabe – oft dauerhaft auf null. Diese eingesparten Kosten gehören in jede ehrliche Wirtschaftlichkeitsrechnung, weil sie den Heizungstausch über die Jahre mitfinanzieren.
GEG-Pflichten, Fristen und Härtefälle für Vermieter
Das GEG zwingt Sie nicht, eine funktionierende Heizung sofort auszutauschen. Bestehende Gas- und Ölheizungen genießen Bestandsschutz und dürfen weiterlaufen; auch Reparaturen sind zulässig. Die 65-Prozent-Pflicht greift erst, wenn Sie ohnehin eine neue Heizung einbauen – und in Großstädten über 100.000 Einwohner ab dem 1. November 2026, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung.
Fällt eine alte Heizung irreparabel aus, gilt eine praxisnahe Übergangsfrist: Sie dürfen zunächst eine Ersatzlösung betreiben, müssen aber innerhalb von fünf Jahren nach dem Ausfall eine Heizung einbauen, die die Erneuerbaren-Vorgabe erfüllt. Diese Frist verschafft Ihnen Zeit für Planung, Förderantrag und Handwerkersuche.
Für wirtschaftliche Härtefälle sieht das Gesetz eine Befreiungsmöglichkeit vor: Ist der Umstieg auf 65 Prozent erneuerbare Energien im Einzelfall unwirtschaftlich oder liegen besondere bauliche Umstände vor, können Sie bei der zuständigen Behörde einen Befreiungsantrag stellen. Der Maßstab ist eng – die bloße Höhe der Investition genügt nicht, es muss eine echte Unzumutbarkeit im Verhältnis von Aufwand und Nutzen bestehen. Als Vermieter sollten Sie außerdem beachten, dass ein hinausgezögerter Tausch die laufenden CO₂-Kosten und den Modernisierungsstau nicht beseitigt, sondern nur verschiebt. Vor jeder Grundsatzentscheidung lohnt eine strukturierte Prüfung von Förderquote, umlagefähigem Restbetrag und CO₂-Ersparnis – genau das leistet der kostenlose Förder-Check.
| Regelung | Kennzahl 2026 | Für Vermieter relevant |
| BEG-Grundförderung | 30 % | ja, voll nutzbar |
| Effizienz-Bonus (natürliches Kältemittel/Quelle) | +5 % | ja, nicht an Selbstnutzung gebunden |
| Klimageschwindigkeits-Bonus | +20 % | nein, nur Selbstnutzer |
| Einkommens-Bonus | +30 % | nein, nur Selbstnutzer |
| Praktischer Fördersatz Vermieter | meist 35 % | Grundförderung + Effizienz-Bonus |
| Förderfähige Höchstkosten MFH | 30.000 € (1. WE), 15.000 € (2.–6.), 8.000 € (ab 7.) | gestaffelt pro Wohneinheit |
| Umlage §559 BGB (ohne Förderung) | 8 %/Jahr, Kappung 3 €/m² in 6 Jahren | allgemeine Modernisierung |
| Umlage §559e BGB (mit Förderung) | 10 %/Jahr, minus Förderung, minus 15 % Instandhaltung | spezielle geförderte Heizung |
| Sonder-Kappung §559e BGB | 0,50 €/m² in 6 Jahren | harte Obergrenze der Mieterhöhung |
| §35c EStG Steuerermäßigung | 20 % über 3 Jahre, max. 40.000 € | nein, nur selbstgenutzt (stattdessen Werbungskosten/AfA) |
| GEG 65-%-Pflicht Großstädte | ab 1.11.2026 | bei Neueinbau, an Wärmeplanung gekoppelt |
| CO₂-Preis fossile Brennstoffe | 55–65 €/Tonne | Vermieteranteil 0–95 % je nach Gebäudezustand |
Häufige Fragen
Wie viel Miete darf ich als Vermieter nach einem geförderten Heizungstausch erhöhen?
Bei einer geförderten Heizung greift §559e BGB. Sie dürfen 10 Prozent der bereinigten Kosten pro Jahr umlegen – bereinigt bedeutet: nach Abzug der Fördermittel und weiterer pauschaler 15 Prozent für ersparte Instandhaltung. Zusätzlich gilt eine besondere Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren. Bei 70 Quadratmetern sind das maximal 35 Euro monatlich, egal wie hoch der rechnerische Restbetrag ist.
Warum bekomme ich als Vermieter nur 35 statt 70 Prozent Förderung?
Die 70 Prozent setzen sich aus mehreren Boni zusammen. Vermietern stehen nur die Grundförderung von 30 Prozent und der Effizienz-Bonus von 5 Prozent offen, zusammen 35 Prozent. Der Klimageschwindigkeits-Bonus (+20 Prozent) und der Einkommens-Bonus (+30 Prozent) sind an die Selbstnutzung der Wohnung gebunden und entfallen bei vermieteten Objekten.
Gilt der §559e mit der 0,50-Euro-Deckelung auch ohne Förderung?
Nein. Der günstige 10-Prozent-Satz und die 0,50-Euro-Kappung gelten nur, wenn Sie öffentliche Förderung in Anspruch genommen haben und die Heizung die 65-Prozent-Anforderung des GEG erfüllt. Ohne Förderung fällt der Heizungstausch unter die allgemeine Modernisierungsumlage nach §559 BGB mit 8 Prozent Umlage und der höheren Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter über sechs Jahre. Es lohnt sich also fast immer, die Förderung mitzunehmen.
Kann ich als Vermieter die Steuerermäßigung nach §35c EStG nutzen?
Nein. §35c EStG mit 20 Prozent über drei Jahre gilt ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien. Bei vermieteten Objekten setzen Sie die Kosten stattdessen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an – entweder sofort als Erhaltungsaufwand oder über die Abschreibung als Herstellungskosten. Erhaltene Zuschüsse mindern den absetzbaren Betrag. Die genaue Einordnung sollte die Steuerberatung klären.
Muss ich als Vermieter meine funktionierende Gasheizung 2026 austauschen?
Nein. Bestehende, funktionstüchtige Gas- und Ölheizungen genießen Bestandsschutz und dürfen weiterlaufen, auch Reparaturen sind erlaubt. Die 65-Prozent-Pflicht greift erst beim Einbau einer neuen Heizung – in Großstädten ab dem 1. November 2026, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. Bei einem irreparablen Ausfall haben Sie eine Übergangsfrist von fünf Jahren, um eine GEG-konforme Heizung einzubauen.
Wie beeinflusst die CO₂-Kostenaufteilung meine Rechnung als Vermieter?
Seit 2023 tragen Sie als Vermieter je nach energetischem Zustand des Gebäudes einen Teil des CO₂-Preises. In den schlechtesten Gebäuden ab 52 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr sind es 95 Prozent, in gut sanierten Häusern unter 12 kg null Prozent. Da der CO₂-Preis 2026 auf bis zu 65 Euro pro Tonne steigt, wird ein unsaniertes Mietobjekt dauerhaft teurer. Ein Heizungstausch auf erneuerbare Energien senkt diesen Pflichtanteil – oft auf null – und finanziert die Investition über die Jahre mit.
Muss ich den Instandhaltungsanteil bei der Mieterhöhung herausrechnen?
Ja. Umlagefähig ist nur der modernisierende Anteil der Kosten, nicht die Instandhaltung. Tauschen Sie eine alte, aber funktionierende Heizung, überwiegt der Modernisierungsanteil. Ersetzen Sie eine bereits defekte Anlage, enthält die Maßnahme einen erheblichen Instandhaltungsanteil, den Sie abziehen müssen. Bei §559e kommt zusätzlich der pauschale Abzug von 15 Prozent für künftig ersparte Instandhaltung hinzu.
Wann muss ich den Förderantrag stellen?
Vor Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags. Der KfW-Antrag im Programm 458 muss zwingend gestellt und bewilligt sein, bevor Sie das Handwerksunternehmen beauftragen. Wer erst beauftragt und danach die Förderung beantragt, verliert den Anspruch vollständig. Planen Sie den Antrag also fest in den Ablauf ein, bevor Sie Verträge unterschreiben.
Förder-Check starten
Für Vermieter rechnet sich der Heizungstausch 2026 nur, wenn Sie alle drei Ebenen zusammen betrachten: die BEG-Förderung (für vermietete Objekte meist 35 Prozent, Antrag vor Vertragsschluss über KfW 458), die gedeckelte Umlage nach §559e BGB mit maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter und die dauerhaft eingesparten CO₂-Kosten. Da §35c EStG für Sie entfällt, verlagert sich der Vorteil auf Förderung, Werbungskostenabzug und CO₂-Ersparnis. Welche Förderquote und welcher umlagefähige Restbetrag für Ihr konkretes Objekt herauskommen, ermitteln Sie unverbindlich über den kostenlosen Förder-Check von Check Erneuerbar – als neutrale Grundlage, bevor Sie Verträge unterschreiben oder eine Mieterhöhung ankündigen.